Lastenfreistellung bei Grundkauf

Die Übernahme von grundbücherlich gesicherten Lasten und Pflichten stellt ein großes Risiko dar, da der Käufer zu einem späteren Zeitpunkt zu finanziellen Leistungen in unbekannter Höhe herangezogen werden kann.

Bei der Übergabe von bäuerlichen Liegenschaften wird üblicherweise ein Wohnungsgebrauchsrecht für die Übergeber vereinbart, welches als Pflicht ins Grundbuch eingetragen wird. Diese Eintragung erfolgt meist im ersten Rang. Bei einem Verkauf von Grundstücken ist es deshalb unerlässlich, dass die Zustimmung der Auszugsberechtigten für eine lastenfreie Abschreibung des Kaufobjektes eingeholt wird.

Nach Ableben eines Auszugsberechtigten ist die Löschung eines Auszugsrechtes durch die Vorlage einer Sterbeurkunde beim Bezirksgericht zu beantragen.

Kredite oder Darlehen mit hohen Beträgen werden durch die Eintragung von Pfandrechten im Grundbuch abgesichert. Die lastenfreie Abschreibung von Grundstücken ist nur dann möglich, wenn durch sogenannte Freilassungs- oder Löschungserklärungen die verkaufsgegenständlichen Flächen vom Pfandrecht freigestellt werden. Die kreditgebende Bank wird jedoch verlangen, dass der Kaufpreis zur Gänze an sie überwiesen wird.

Pachtverträge mit längerer Laufzeit können im Grundbuch durch die Eintragung eines Bestandesrechtes abgesichert werden. Ist ein Bestandesrecht eingetragen, ist eine Kündigung des Pachtvertrages von der Käuferseite nicht möglich und der Pächter hat das Recht auf Bewirtschaftung bis zum Ende der vereinbarten Pachtdauer.

Ist ein Bestandesrecht nicht im Grundbuch eingetragen, so kann der Käufer eine Kündigung des Pachtvertrages vornehmen, unbeschadet allfälliger Schadenersatzansprüche durch dem bisherigen Pächter.

Wird ein Grundstück erworben, für welches zugunsten eines Dritten ein Vorkaufsrecht eingetragen ist, ist eine Zustimmungserklärung für den Verzicht einzuholen. Wird die Zustimmung vom Vorkaufsberechtigten nicht gegeben, so ist dieser über den Inhalt und die Bedingungen des Kaufes nachweislich zu informieren. Der Vorkaufsberechtigte hat die Möglichkeit, binnen 30 Tagen ab Kenntnisnahme in das vorliegende Rechtsgeschäft einzusteigen. Lässt der Vorkaufberechtigte die Fallfrist ungenützt verstreichen, so ist das Vorkaufsrecht erloschen.

Das Vorkaufsrecht ist ein persönliches Recht und kann weder einem Dritten abgetreten, noch auf die Erben des Berechtigten übertragen werden.

Ohne Zustimmung des Berechtigten zugunsten dessen ein Veräußerungsverbot eingetragen ist, kann ein Grundverkauf nicht stattfinden bzw. keine lastenfrei Übertragung erfolgen.

Leitungsrechte sowohl ober- als auch unterirdisch werden nur teilweise im Grundbuch eingetragen. Bestehende Leistungsrechte sind üblicherweise vom Käufer zu übernehmen, was durchaus bei der Kaufpreisbildung zu berücksichtigen ist. Es ist jedoch darauf zu achten, dass der Verkäufer dem Käufer nicht grundbücherlich gesicherte Leistungsrechte bekannt gibt, damit nicht nach der Kaufabwicklung ein Rechtsstreit ausgelöst wird.

Die ordnungsgemäße Erschließung eines Grundstückes ist für die Bewirtschaftung unabdingbar. Falls die Erschließung nicht über öffentliches Gut oder Privatgrundstücke des Käufers möglich ist, ist darauf zu achten, dass entsprechende Fahrtrechte eingetragen werden. Bei der Einräumung von Fahrtrechten ist unbedingt eine grundbücherliche Sicherstellung zu verlangen. Nicht grundbücherlich gesicherte Fahrtrechte können bei Nichtausübung in Vergessenheit geraten. Fahrtrechte, die beim Erwerb bereits zu Gunsten eines Dritten eingetragen sind, sind vom Käufer zu dulden, falls nicht eine andere einvernehmliche Regelung getroffen werden kann.

Alleine bei den Holzbezugsrechten gibt es unterschiedliche Formen und Varianten über die Art und Weise der Nutzung. Diese Bezugsrechte sind sehr häufig in Berggebieten verankert, weil zur Holzversorgung zu wenig Eigenfläche vorhanden ist. Diese sind untrennbar mit der Stammsitzliegenschaft verbunden. Einer Übertragung mit dem Verkauf von einzelnen Grundstücken wird grundsätzlich nicht zugestimmt. Zuständig ist in diesen Fällen die Agrarbehörde Oberösterreich (Abteilung Ländliche Neuordnung) beim Amt der OÖ. Landesregierung.

Die Gewährleistung der lastenfreien Abschreibung beim Grundkauf ist für eine reibungslose Kaufabwicklung unbedingt notwendig. Vorsicht ist geboten, wenn vor Vertragserrichtung Anzahlungen an den Verkäufer geleistet werden und sich im Nachhinein herausstellt, dass eine lastenfreie Abschreibung nicht erreicht werden kann. Zahlungen dürfen in solchen Fällen nur geleistet werden, wenn eine treuhändige Abwicklung durch einen Schriftenverfasser übernommen wird. Die Rangordnung der im Grundbuch eingetragenen Lasten und Pflichten spielt eine wesentliche Rolle. Bei Grundstücksverkäufen ist die Eintragung einer Ranganmerkung zur beabsichtigten Veräußerung im Grundbuch des Verkäufers empfehlenswert.