Worauf achten bei Optionsverträgen?
Bei Vertragsannahme sind die im Vertrag festgelegten Bestimmungen für den Grundeigentümer verbindlich. Daher ist es wichtig, darin bereits alle wichtigen Vereinbarungen genau zu regeln und festzuhalten.
Inhalt
Folgende Punkte sollten dabei beispielsweise beachtet werden:
- Dauer der Verpflichtung: Im Vertrag ist festzulegen, bis wann und wie die Annahmeerklärung erfolgen kann. Der Grundeigentümer kann während der Laufzeit nicht frei über das Grundstück verfügen.
- Kostentragung von Vertragserrichtung, Vermessung, sonstigen Aufwendungen, Gebühren und Steuern auch für einen noch zu erstellenden Zweitvertrag.
- Betretungs- und Untersuchungsrechte (z. B. Probebohrungen) hinsichtlich Umfang, Verständigungspflichten und Entschädigung.
- Welche Maßnahmen darf der Geschäftspartner bereits vor Vertragsannahme setzen (z. B. hinsichtlich Umwidmungen, Behördenverfahren)? Was passiert, wenn der Vertrag dann nicht angenommen wird?
- Ausschluss bzw. Definition von Weitergaberechten hinsichtlich der gewährten Gestaltungsrechte, um das Eintreten von unerwünschten und/oder Dritten mit schlechter Liquidität zu verhindern.
- Der Kaufgegenstand ist so genau wie möglich festzulegen, z. B. durch einen Verweis auf einen Plan, Beschreibung von Eckdaten. Bei Teilkaufflächen sollte der Verbleib von schlecht verwertbaren Restgrundstücken (z. B. durch ungünstige Ausformungen, Zufahrtsschwierigkeiten) vermieden werden. Es sollte klargestellt sein, ob Zahlungsansprüche mitverkauft bzw. vom Kaufpreis mitumfasst sind. Der Zweck und die zukünftige Verwendung der Fläche kann ebenfalls eingegrenzt werden.
- Der Kaufpreis ist festzulegen. Bei längeren Bindungsfristen ist eine Wertsicherung oder eine Preisstaffelung (z. B. je nach Annahmejahr) ratsam.
- Vereinbarung einer klaren Zahlungsfrist, welche nicht von unbestimmten Faktoren (z. B. undefinierten Zweitvertragsabschlüssen) abhängig sein sollte.
- Sicherstellung der Zahlung durch verschiedene, auch kombinierbare Möglichkeiten: z. B. Besitzübergang und/oder Grundbuchsdurchführung erst nach vollständiger Bezahlung, Absicherung durch Bankgarantie, ...
- Haftungsausschluss des Grundeigentümers für eine bestimmte Beschaffenheit oder Verwendbarkeit; Zusagen von Lastenfreiheit und sonstigen Eigenschaften nur im Umfang, in dem sie auch sicher gewährt werden können, da sonst ein Haftungsproblem entstehen kann.
- Genaue Begrenzungen von Vorab-Zusagen des Grundeigentümers (z. B. in Genehmiungsverfahren usw.).
- Regelungen hinsichtlich Bewirtschaftung ab Vertragsannahme bis beispielsweise Baubeginn, nicht mehr einzubringenden Ernten, bereits getätigten Aufwendungen, Öpul-Verpflichtungen, usw.
- Sonstige Regelungen (z. B. Zufahrten, Abzäunung, Wasserableitung, Anspruch auf Humus, usw.)
Eine Option ist ein einseitig bindender Vertrag für den Optionsgeber. Auch Vorverträge werden in der Praxis oftmals mit einer einseitigen Bindung für den Grundeigentümer gestaltet. Der Geschäftspartner hat das Recht, aber nicht die Verpflichtung, durch eine einseitige Erklärung, den Vertrag anzunehmen.
