Pachtvertrag - Kündigung, einvernehmliche Auflösung, Fortsetzung

Verträge auf unbestimmte Zeit können durch Kündigung beendet werden. Eine Kündigung ist die einseitige Erklärung einer Vertragspartei, das Vertragsverhältnis zu einem bestimmten Termin beenden zu wollen. Sie bedarf nicht der Zustimmung der anderen Vertragpartei.

Kündigungstermin ist der Zeitpunkt an dem das Pachtverhältnis beendet ist. Die Kündigungsfrist ist der zeitliche Mindestabstand zwischen dem Aussprechen der Kündigung und dem Kündigungstermin. Kündigungen sind so rechtzeitig vor dem Kündigungstermin auszusprechen, dass die Frist eingehalten wird.
In erster Linie sind jene Fristen und Termine einzuhalten, die vertraglich vereinbart wurden. Nur wenn die Vertragsparteien diesbezüglich nichts vereinbart haben, kommen die gesetzlichen Bestimmungen zur Anwendung:

• Pachtverträge über forstwirtschaftlich genutzte Liegenschaften und Betriebe sind zum 30. November (Kündigungstermin) derart aufzukündigen, dass die Aufkündigung dem Vertragspartner spätestens ein Jahr (Kündigungsfrist) vor dem Kündigungstermin zugestellt wird.
• Pachtverträge über landwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzte Liegenschaften und Betriebe sind zum 31. März oder zum 30. November derart aufzukündigen, dass die Kündigung dem Vertragspartner spätestens 6 Monate vor dem Kündigungstermin zugestellt wird.

Beispiel: Am 30. Juni beschließt der Verpächter eines landwirtschaftlichen Grundstückes den auf unbestimmte Zeit abgeschlossen Pachtvertrag frühestmöglich zu beenden. Im Pachtvertrag finden sich weder eine Kündigungsfrist noch ein Termin. Wann kann das Pachtverhältnis frühestens beendet werden?

Ergebnis: Da keine vertraglichen Fristen und Termine fixiert wurden, kommen die gesetzlichen zur Anwendung. Landwirtschaftliche Grundstücke können zum 30.11. oder zum 31.3. gekündigt werden. Vom 30. Juni bis zum 30. November sind es jedoch nur mehr 5 Monate, die 6-monatige Kündigungsfrist kann für diesen Termin nicht eingehalten werden. Es kann daher frühestens zum 31. März des Folgejahres gekündigt werden.

Kündigungen können auch mündlich ausgesprochen werden, zu empfehlen ist jedoch eine schriftliche Kündigung, die eingeschrieben zur Post gegeben wird.
 

Alle Verträge sind aus wichtigem Grunde jederzeit, ohne Einhaltung von Fristen und Terminen kündbar. Ein wichtiger Grund liegt insb. dann vor, wenn sich ein Vertragspartner nicht an die Vertragsbestimmungen hält, z.B. den Pachtzins nicht bezahlt oder den Pachtgrund nicht ordentlich bewirtschaftet.

Verkauft der Verpächter einen Teil des Pachtobjektes, so stellt sich die Frage, ob der Käufer hinsichtlich der erworbenen Teilfläche das Pachtverhältnis aufkündigen kann. Das hängt davon ab, ob das Pachtobjekt nach dem Parteiwillen teilbar ist. Ein solcher Parteiwille ist dann anzunehmen, wenn sich aus dem Pachtvertrag das Einverständnis der Parteien ergibt, dass auch beliebig kleinere Einheiten des Grundstücks zum Gegenstand des Pachtverhältnisses gemacht werden könnten. Ein auf die Gesamtgröße des Grundstücks abstellender einheitlicher Pachtzins spricht dabei gegen die Teilbarkeit.

Liegt nach dem Parteiwillen ein teilbares Pachtobjekt vor, besteht ein separates Pachtverhältnis mit dem Käufer über die gekaufte Teilfläche. Dieses ist dann auch von dem Käufer separat kündbar. Macht der Käufer von seinem Kündigungsrecht allerdings vor vertraglich vereinbarter Laufzeit Gebrauch, so hat der Pächter gegen den Verkäufer Anspruch auf Schadenersatz und entgangenen Gewinn.
Ist das Grundstück unteilbar, so werden der Verpächter und Käufer zu Mitbestandgebern. Es kommt also zu einer Personenmehrheit auf Verpächterseite. Diesfalls ist eine Teilkündigung durch den Käufer nur möglich, wenn dies im Pachtvertrag vorgesehen ist oder der Pächter dem im Einvernehmen zustimmt. Ist beides nicht der Fall, so ist der Käufer der Teilfläche an den Pachtvertrag gebunden.

Unabhängig von vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Terminen können Verträge jederzeit im beiderseitigen Einvernehmen der Parteien beendet werden.

Verträge auf bestimmte Zeit enden durch den Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer und bedürfen keiner Kündigung.

Wird der Vertrag von beiden Seiten trotz Fristablauf oder ausgesprochener Kündigung fortgesetzt, so kommt es zu keiner Beendigung des Pachtverhältnisses. Das Pachtverhältnis bleibt aufrecht. Dabei gelten für das fortgesetzte Pachtverhältnis dieselben Konditionen wie für das ursprüngliche. Es sind also weiterhin die Regelungen des ursprünglichen Pachtvertrages anzuwenden.
Grundsätzlich geschieht eine Erneuerung für den Zeitraum eines Jahres. Wird das Pachtverhältnis auch wieder über den Zeitraum eines Jahres hinaus fortgeführt, so kommt es zu weiteren Verlängerungen jeweils um ein Jahr.
Um eine Verlängerung trotz Fristablauf zu vermeiden, ist es empfehlenswert, den Pächter schriftlich bereits vor Ende der Befristung auf das Ende der Pachtzeit hinzuweisen.

Etwa mit folgendem Schreiben: