Worauf es bei Freiflächen ankommt
Vertraulichkeits- oder Exklusivitätserklärungen sollten unbedingt geprüft werden, um eine versteckte längere Bindung zu verhindern
Um die Klimaziele zu erreichen forciert die Bundesregierung Projekte von erneuerbarer Energie. Neben dem Ausbau von Windkraft- und Wasserkraftanlagen inklusive Stromspeicher und dem Ausbau der Stromnetze betrifft dies insbesondere Photovoltaikanlagen. Laut den von politischer Seite kundgemachten Vorgaben, braucht es neben dem Ausbau des vorhandenen Dachflächenpotenzials auch Anlagen auf der freien Fläche, um den zukünftigen Energiebedarf zu decken. Folglich sind seit Ende 2019 viele Projektanten unterwegs, um sich Flächen für Photovoltaikanlagen zu sichern. Diesbezüglich wird die Kammer verstärkt von Grundeigentümern im Hinblick auf Freiflächen und Agri-Photovoltaikanlagen kontaktiert. Dies könnte eine Auswirkung der bevorstehenden Erlassung des Sachprogramms Energie des Landes Steiermark sein.
Vorgehensweise
Zunächst wird von den Projektanten in der Regel den Grundeigentümern eine Vertraulichkeitserklärung beziehungsweise Exklusivitätserklärung zur Unterfertigung vorgelegt. Hierbei soll einer Vorprojektierung auf den jeweiligen Grundstücken und zu einer exklusiven Verhandlungsführung mit dem Projektanten zugestimmt werden.
- Diese Erklärungen sind meist zeitlich auf wenige Monate befristet. Dennoch müssen diese genau geprüft werden, um eine ungewollte längere Bindung zu verhindern.
- Danach oder bereits schon als ersten Schritt wird ein umfassendes Vertragswerk bestehend aus Optionsvertrag und Dienstbarkeitsvertrag unterbreitet. Beim Optionsvertrag sichert sich der Projektant das Recht auf Abschluss des die Nutzungsbedingungen regelnden Dienstbarkeitsvertrages. Ihm wird das Recht eingeräumt innerhalb eines definierten Zeitraumes den Dienstbarkeitsvertrag abzuschließen. Die Optionsdauer sollte zwischen drei und fünf Jahren liegen.
Dienstbarkeitsvertrag
Der Dienstbarkeitsvertrag liegt dem Optionsvertrag bei, ist ausformuliert und im Falle der Ziehung der Option von den Vertragsparteien zu unterfertigen. Bei Abschluss des Optionsvertrages stehen im Ergebnis sämtliche Regelungen fest und eine nachträgliche Änderung des Dienstbarkeitsvertrages bei Ziehung der Option ist in der Regel nicht möglich.
Besondere Vorsicht
- Achtung: Eine Unterfertigung des vermeintlich nur für wenige Jahre gültigen Optionsvertrages löst in der Regel bereits eine Vertragsbindung über mehrere Jahrzehnte aus.
- Wenn ein Bestands- beziehungsweise Nutzungsvertrag vorgelegt wird, ist in der Regel die Option in einem Gesamtvertrag enthalten. Wenn der Projektant bis zu einem vereinbarten Termin das Projekt umsetzt, tritt automatisch die lange vertragliche Bindungsdauer ein. Diese kann bis zu 50 Jahren betragen.
Auch die Steuern sind nicht unbeträchtlich
Photovolataik-Freiflächen: Zu beachten sind auch die bodenbezogenen Abgaben sowie Steuern.
Das Errichten einer Photovoltaikanlage (durch einen Dritten) auf einer bisher rein landwirtschaftlich genutzten Fläche kann steuerlich mehrere Konsequenzen haben. Bei großen Flächen gibt es in der Regel größere Auswirkungen. Dies gilt vom Einheitswert bis hin zur Einkommens- und Grundsteuer beziehungsweise im Falle einer Weitergabe der betroffenen Flächen auch für die Grunderwerbsteuer. Zunächst ist immer die Frage zu beantworten, ob die betroffene Fläche im land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögen verbleiben kann. Dies ist grundsätzlich dann der Fall, wenn die Grundstücke weiterhin einem landwirtschaftlichen (Haupt-)Zweck dienen. Etwa dadurch, dass auch künftig eine nachhaltige und erwerbsorientierte Beweidung erfolgt. Laut Finanzministerium reicht dafür beispielsweise die Haltung von 100 Weidegänsen je Hektar Photovoltaikfläche aus. In diesem Fall bleibt die Einheitsbewertung landwirtschaftlich. Trotzdem ist eine Pachteinnahme nicht abpauschaliert und muss auch im Rahmen einer Vollpauschalierung zusätzlich erfasst werden.
Verkehrswert
Ist die Fläche aus dem land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögen auszuscheiden, erhält diese einen Einheitswert als Grundvermögen (Verkehrswert) und es zählen die erzielten Einkünfte zu jenen aus „Vermietung und Verpachtung“. Ob die Einkünfte als solche aus „Land- und Forstwirtschaft“ einzustufen sind oder ob diese „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ darstellen, macht aus einkommensteuerlicher Sicht grundsätzlich nur wenig Unterschied. Die Einkünfte (Gewinne, Überschüsse) sind zuzuordnen und beim „Empfänger“ zu versteuern. Hohe Einkünfte führen zu höherer Steuer. Je nach Höhe des gesamten Einkommens eines Steuerpflichtigen können diese 2023 stufenweise nur 20 Prozent, auch 30 Prozent, 40 Prozent oder mehr ausmachen.
Grundsteuer
Die Grundsteuer wird von der Gemeinde vorgeschrieben und aus dem Einheitswert heraus berechnet. Bei der Ermittlung werden grob zwei Promille vom Einheitswert genommen und mit der Ziffer 5 multipliziert. Bei einem Grundvermögenseinheitswert (Verkehrswert) ergibt sich so naturgemäß eine höhere Steuerlast.
Grunderwerbssteuer
Selbiges gilt auch bei der Grunderwerbsteuer. Bei Flächen des Grundvermögens sind die Verkehrswerte und nicht, wie bei Übergaben landwirtschaftlich bewerteter Flächen an nahe Angehörige, die Einheitswerte als Basis zu nehmen.
Das Errichten einer Photovoltaikanlage (durch einen Dritten) auf einer bisher rein landwirtschaftlich genutzten Fläche kann steuerlich mehrere Konsequenzen haben. Bei großen Flächen gibt es in der Regel größere Auswirkungen. Dies gilt vom Einheitswert bis hin zur Einkommens- und Grundsteuer beziehungsweise im Falle einer Weitergabe der betroffenen Flächen auch für die Grunderwerbsteuer. Zunächst ist immer die Frage zu beantworten, ob die betroffene Fläche im land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögen verbleiben kann. Dies ist grundsätzlich dann der Fall, wenn die Grundstücke weiterhin einem landwirtschaftlichen (Haupt-)Zweck dienen. Etwa dadurch, dass auch künftig eine nachhaltige und erwerbsorientierte Beweidung erfolgt. Laut Finanzministerium reicht dafür beispielsweise die Haltung von 100 Weidegänsen je Hektar Photovoltaikfläche aus. In diesem Fall bleibt die Einheitsbewertung landwirtschaftlich. Trotzdem ist eine Pachteinnahme nicht abpauschaliert und muss auch im Rahmen einer Vollpauschalierung zusätzlich erfasst werden.
Verkehrswert
Ist die Fläche aus dem land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögen auszuscheiden, erhält diese einen Einheitswert als Grundvermögen (Verkehrswert) und es zählen die erzielten Einkünfte zu jenen aus „Vermietung und Verpachtung“. Ob die Einkünfte als solche aus „Land- und Forstwirtschaft“ einzustufen sind oder ob diese „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ darstellen, macht aus einkommensteuerlicher Sicht grundsätzlich nur wenig Unterschied. Die Einkünfte (Gewinne, Überschüsse) sind zuzuordnen und beim „Empfänger“ zu versteuern. Hohe Einkünfte führen zu höherer Steuer. Je nach Höhe des gesamten Einkommens eines Steuerpflichtigen können diese 2023 stufenweise nur 20 Prozent, auch 30 Prozent, 40 Prozent oder mehr ausmachen.
Grundsteuer
Die Grundsteuer wird von der Gemeinde vorgeschrieben und aus dem Einheitswert heraus berechnet. Bei der Ermittlung werden grob zwei Promille vom Einheitswert genommen und mit der Ziffer 5 multipliziert. Bei einem Grundvermögenseinheitswert (Verkehrswert) ergibt sich so naturgemäß eine höhere Steuerlast.
Grunderwerbssteuer
Selbiges gilt auch bei der Grunderwerbsteuer. Bei Flächen des Grundvermögens sind die Verkehrswerte und nicht, wie bei Übergaben landwirtschaftlich bewerteter Flächen an nahe Angehörige, die Einheitswerte als Basis zu nehmen.
