Schriftliche Pachtverträge schützen

Ein Landwirt überließ einem Bekannten eine landwirtschaftlich genutzte Fläche zur Bewirtschaftung. Man einigte sich mündlich darüber, dass der Bekannte die Fläche für ein paar Jahre pachten dürfe und der Pachtzins jährlich bar bezahlt werden soll. Nach zwei Jahren blieb der Pächter jedoch die Pacht schuldig und behauptete, die Pacht sei für fünf Jahre vereinbart worden. Ohne schriftlichen Vertrag war der Gegenbeweis für den Landwirt schwer.

Der Verpächter wollte auf Grund des ausstehenden Pachtzinses daher das Pachtverhältnis beenden und die Fläche anderweitig nutzen. Der Pächter widersetzte sich jedoch und behauptete, den Pachtzins bezahlt zu haben. Zudem, so der Pächter, habe es eine mündliche Vereinbarung über eine fünfjährige Bindung ohne Kündigungsmöglichkeit gegeben. Da keine schriftlichen Unterlagen existierten, war die rechtliche Lage unklar. Der Verpächter stand vor der Herausforderung, seine Ansprüche ohne schriftliche Beweise durchzusetzen.

Aus rechtlicher Sicht gilt: Auch ein mündlich geschlossener Pachtvertrag ist rechtlich wirksam. Allerdings kann es bei Streitigkeiten zu erheblichen Beweisschwierigkeiten kommen – insbesondere bei Fragen zur Vertragsdauer, Kündigung und Geltendmachung des Pachtzinses. Ohne schriftliche Fixierung steht Aussage gegen Aussage – was eine rechtliche Klärung erschwert oder sogar unmöglich macht. 

Ist eine Befristung des Pachtverhältnisses vorgesehen, so empfiehlt es sich also, diese schriftlich im Vertrag festzulegen. Fehlt eine schriftliche Vereinbarung, kann im Streitfall häufig nicht nachgewiesen werden, dass eine bestimmte Laufzeit vereinbart wurde. Soll es trotz Befristung eine Kündigungsmöglichkeit geben, so ist diese schriftlich in den Vertrag aufzunehmen. Mangels einer solchen Regelung endet der Vertrag erst mit Ablauf der vereinbarten Frist – eine vorzeitige Kündigung ist dann ausgeschlossen.

Da die behauptete Befristung im gegenständlichen Fall nicht nachgewiesen werden konnte, kündigte der Verpächter den mündlichen Vertrag schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten zum nächstmöglichen Termin (31. März oder 30. November). Eine kürzere Kündigungsfrist sowie weitere Kündigungstermine könnten vertraglich vereinbart werden.

Nach Ablauf der Kündigungsfrist und unter Einhaltung des Kündigungstermines hat der Pächter die Fläche zu räumen und dem Verpächter so zurückzustellen, wie er sie ursprünglich übernommen hat. Gegenteiliges ist schriftlich zu vereinbaren.

Auch wenn mündliche Absprachen im ländlichen Raum nach wie vor häufig vorkommen – aus juristischer Sicht ist dringend zu einem schriftlichen Pachtvertrag zu raten. Er schafft Klarheit über Dauer, Pachtzins, Kündigung und die wesentlichen Pflichten, schützt vor Missverständnissen und kann im Streitfall vor Gericht vorgelegt werden.

Im vorliegenden Fall gestaltet sich die Einhebung der offenbar ausstehenden Pachtzinse problematisch, da weder die Vereinbarung über die Pachtzinshöhe, noch deren Fälligkeit hinreichend nachweisbar sind.
Die Aussagen divergieren, es gibt keine schriftlichen Unterlagen, die Zahlungen erfolgten bar. In einem Rechtsstreit lässt sich folglich im Voraus nicht abschätzen, welcher Partei der Richter im Rahmen der Beweiswürdigung Glauben schenken wird. Generell empfiehlt es sich bei Zahlungsverzug, dem Pächter eine schriftliche Mahnung zu übermitteln – eingeschrieben samt Fristsetzung. Zahlt der Pächter nach dieser Frist den Pachtzins weiterhin nicht, kann der Verpächter den Vertrag außerordentlich, somit fristlos, auflösen.