Rechtliche Fragen zu Agrar-Photovolatik
Nur klare und eindeutige Verträge
Den Grundeigentümern wird entweder eine Kombination aus Options- und Dienstbarkeitsvertrag oder ein Bestands- beziehungsweise Nutzungsvertrag vorgelegt. Diese weisen eine lange Gesamtbindungsdauer von 20 bis 50 Jahren auf.
Vertragsvarianten
Eine exakte Definition der gegenseitigen Rechte und Pflichten ist zwingend notwendig. So sollte etwa festgelegt werden, auf welchem (Teil-)Bereich der Fläche die Anlage errichtet wird, welche Rechte der Projektbetreiber konkret erhält, wie viel Entgelt zu entrichten ist und wann dieses (erstmalig) anfällt.
Darüber hinaus ist genau zu klären, wie die technische Ausgestaltung der Anlage aussehen soll, wer die Haftung bei Schäden übernimmt, wie das Entgelt sowie die Demontage der Anlage abgesichert ist und was nach Beendigung des Vertrages passiert. Es wird dringend empfohlen, die Verträge vor Vertragsunterzeichnung von den Rechtsexperten der Landwirtschaftskammer prüfen zu lassen.
Vertragsvarianten
- Beim Options- und Dienstbarkeitsvertrag sichert sich der Projektbetreiber das Recht auf Abschluss des die Nutzungsbedingungen regelnden Dienstbarkeitsvertrages innerhalb eines bereits definierten Zeitraumes. Dieser liegt zumeist zwischen drei und fünf Jahren. Der Dienstbarkeitsvertrag wird in der Regel dem Optionsvertrag beigelegt, ist daher bereits ausformuliert und im Falle der Ziehung der Option auf Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages nur mehr von beiden Seiten zu unterfertigen. Im Ergebnis stehen bei Abschluss des Optionsvertrages bereits sämtliche Regelungen fest und eine Adaptierung des Dienstbarkeitsvertrages bei Ziehung der Option ist in der Regel nicht möglich.
- Beim Bestands- sowie Nutzungsvertrag werden, anders als in der vorhin beschriebenen Variante, sämtliche vertragliche Regelungen von Beginn an mitunterschrieben. Im Vertrag ist quasi als Option enthalten, bis wann das Projekt umgesetzt werden muss, da ansonsten der Vertrag seine Gültigkeit verliert. Dieser Zeitraum beträgt in der Regel drei bis fünf Jahre. Wenn der Projektwerber bis zu den vereinbarten Terminen das Projekt umsetzt, tritt automatisch die vertragliche Bindungsdauer ein
Eine exakte Definition der gegenseitigen Rechte und Pflichten ist zwingend notwendig. So sollte etwa festgelegt werden, auf welchem (Teil-)Bereich der Fläche die Anlage errichtet wird, welche Rechte der Projektbetreiber konkret erhält, wie viel Entgelt zu entrichten ist und wann dieses (erstmalig) anfällt.
Darüber hinaus ist genau zu klären, wie die technische Ausgestaltung der Anlage aussehen soll, wer die Haftung bei Schäden übernimmt, wie das Entgelt sowie die Demontage der Anlage abgesichert ist und was nach Beendigung des Vertrages passiert. Es wird dringend empfohlen, die Verträge vor Vertragsunterzeichnung von den Rechtsexperten der Landwirtschaftskammer prüfen zu lassen.
Photovoltaik-Doppelnutzung: Antworten auf die zentralen rechtlichen und steuerechtlichen Fragen
Können für bisher landwirtschaftlich genutzte Flächen, auf denen eine Photovoltaik-Anlage errichtet wird, Direktzahlungen lukriert werden ?
Es gibt verschiedene Photovoltaikanlagen – von fix montiert bis zu kippbaren Elementen. Laut derzeitigem Informationsstand werden für sämtliche Flächen nach Errichtung einer Photovoltaik-Anlage, unabhängig von der Bauart, weder eine Direktzahlung, noch Abgeltungen für Öpul-Maßnahmen oder die Ausgleichszulage gewährt.
Wie müssen die Einnahmen aus der Verpachtung steuerlich behandelt werden?
Einnahmen (Erlöse) aus der reinen Verpachtung von Flächen für die Errichtung von Photovoltaik-Anlagen durch Dritte sind in der Regel nicht der Land- und Forstwirtschaft zuzuordnen, sondern der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“. Von diesen Einnahmen können daher grundsätzlich keine pauschalen, sondern nur tatsächlich damit zusammenhängende Ausgaben abgezogen werden. Gegenständlich geht es jedoch in vielen Fällen nicht nur um das reine Zur-Verfügung-Stellen von landwirtschaftlichen Flächen für die Errichtung von Photovoltaik-Anlagen. Die unter sowie zwischen den Paneelen liegende Fläche wird zum Teil vom Eigentümer weiterhin gepflegt sowie landwirtschaftlich genutzt. Dafür erhält er ein gesondert vereinbartes Entgelt.
Fraglich ist, ob dieses gesondert vereinbarte Entgelt den Einkünften aus der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet werden kann. Wenn ja, ob das Entgelt für die Pflege der Flächen von der pauschalen Gewinnermittlung erfasst oder im Rahmen der pauschalierten Gewinnermittlung gesondert anzusetzen ist. Eine diesbezügliche Anfrage an das Finanzministerium blieb bisher noch unbeantwortet.
Wie hoch ist die Umsatzsteuer im Falle der Verpachtung von Grundstücken?
Die reine Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Der Grundeigentümer weist auf der Rechnung keine Umsatzsteuer aus und muss auch keine Umsatzsteuer an das Finanzamt entrichten.
Fraglich ist, ob die Einräumung des Rechts, auf einem Grundstück eine Photovoltaik-Anlage zu betreiben, einschließlich der in diesem Zusammenhang eventuell vertraglich vereinbarten Dienstbarkeiten und Rechtseinräumungen, eine Vermietung und Verpachtung von Grundstücken darstellt. Weiters ist noch nicht geklärt, wie ein Entgelt für die Pflege der Flächen umsatzsteuerlich zu beurteilen ist. Die an das Finanzministerium gerichtete Anfrage umfasst auch diesen Bereich.
Ändert sich der Einheitswert?
Für eine Fläche, die überwiegend einem landwirtschaftlichen Hauptzweck dient, ist eine Einheitsbewertung als landwirtschaftliches Vermögen vorgesehen. Die Frage, ob eine Fläche, auf der sich eine Photovoltaik-Anlage befindet, die jedoch zumindest als Weide genutzt wird, landwirtschaftlich bewertet bleiben kann, ist ebenfalls beim Finanzministerium anhängig.
Wie hoch ist die Einkommensteuer im Falle der Verpachtung von Grundstücken?
Ob im konkreten Einzelfall eine „Einkommensteuer-Erklärungspflicht“ besteht, hängt vom Einkommen (Summe aller steuerpflichtigen Einkünfte) der Steuerpflichtigen ab. Bis zu einem jährlichen Einkommen von 11.000 Euro bei Vollerwerbslandwirten sowie 12.000 Euro bei Dienst- und Arbeitnehmern sowie Pensionisten fällt keine Einkommensteuer (ESt) an. Ist das Einkommen höher, liegt die Einkommensteuer für darüber liegende Einkommensteile bei 20 Prozent. Im Bereich über 18.000 bis 31.000 Euro sind 35 Prozent vorgesehen. Im Bereich über 31.000 bis 60.000 beträgt die Einkommensteuer 42 Prozent.
Lohnsteuerpflichtige Dienst- und Arbeitnehmer sowie Pensionisten, die pro Jahr insgesamt mehr als 730 Euro aus anderen Einkunftsarten dazuverdienen, sind erklärungs- und steuerpflichtig. Wegen der unterschiedlichen Sachverhaltsvarianten im Zusammenhang mit Photovoltaik (Pachtvertrag, Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag) und weil die steuerliche Situation in jedem Einzelfall unterschiedlich zu beurteilen ist, ist eine persönliche Beratung durch Fachkundige, bezogen auf die Einkommens- und Umsatzsteuer, empfehlenswert.
Es gibt verschiedene Photovoltaikanlagen – von fix montiert bis zu kippbaren Elementen. Laut derzeitigem Informationsstand werden für sämtliche Flächen nach Errichtung einer Photovoltaik-Anlage, unabhängig von der Bauart, weder eine Direktzahlung, noch Abgeltungen für Öpul-Maßnahmen oder die Ausgleichszulage gewährt.
Wie müssen die Einnahmen aus der Verpachtung steuerlich behandelt werden?
Einnahmen (Erlöse) aus der reinen Verpachtung von Flächen für die Errichtung von Photovoltaik-Anlagen durch Dritte sind in der Regel nicht der Land- und Forstwirtschaft zuzuordnen, sondern der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“. Von diesen Einnahmen können daher grundsätzlich keine pauschalen, sondern nur tatsächlich damit zusammenhängende Ausgaben abgezogen werden. Gegenständlich geht es jedoch in vielen Fällen nicht nur um das reine Zur-Verfügung-Stellen von landwirtschaftlichen Flächen für die Errichtung von Photovoltaik-Anlagen. Die unter sowie zwischen den Paneelen liegende Fläche wird zum Teil vom Eigentümer weiterhin gepflegt sowie landwirtschaftlich genutzt. Dafür erhält er ein gesondert vereinbartes Entgelt.
Fraglich ist, ob dieses gesondert vereinbarte Entgelt den Einkünften aus der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet werden kann. Wenn ja, ob das Entgelt für die Pflege der Flächen von der pauschalen Gewinnermittlung erfasst oder im Rahmen der pauschalierten Gewinnermittlung gesondert anzusetzen ist. Eine diesbezügliche Anfrage an das Finanzministerium blieb bisher noch unbeantwortet.
Wie hoch ist die Umsatzsteuer im Falle der Verpachtung von Grundstücken?
Die reine Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Der Grundeigentümer weist auf der Rechnung keine Umsatzsteuer aus und muss auch keine Umsatzsteuer an das Finanzamt entrichten.
Fraglich ist, ob die Einräumung des Rechts, auf einem Grundstück eine Photovoltaik-Anlage zu betreiben, einschließlich der in diesem Zusammenhang eventuell vertraglich vereinbarten Dienstbarkeiten und Rechtseinräumungen, eine Vermietung und Verpachtung von Grundstücken darstellt. Weiters ist noch nicht geklärt, wie ein Entgelt für die Pflege der Flächen umsatzsteuerlich zu beurteilen ist. Die an das Finanzministerium gerichtete Anfrage umfasst auch diesen Bereich.
Ändert sich der Einheitswert?
Für eine Fläche, die überwiegend einem landwirtschaftlichen Hauptzweck dient, ist eine Einheitsbewertung als landwirtschaftliches Vermögen vorgesehen. Die Frage, ob eine Fläche, auf der sich eine Photovoltaik-Anlage befindet, die jedoch zumindest als Weide genutzt wird, landwirtschaftlich bewertet bleiben kann, ist ebenfalls beim Finanzministerium anhängig.
Wie hoch ist die Einkommensteuer im Falle der Verpachtung von Grundstücken?
Ob im konkreten Einzelfall eine „Einkommensteuer-Erklärungspflicht“ besteht, hängt vom Einkommen (Summe aller steuerpflichtigen Einkünfte) der Steuerpflichtigen ab. Bis zu einem jährlichen Einkommen von 11.000 Euro bei Vollerwerbslandwirten sowie 12.000 Euro bei Dienst- und Arbeitnehmern sowie Pensionisten fällt keine Einkommensteuer (ESt) an. Ist das Einkommen höher, liegt die Einkommensteuer für darüber liegende Einkommensteile bei 20 Prozent. Im Bereich über 18.000 bis 31.000 Euro sind 35 Prozent vorgesehen. Im Bereich über 31.000 bis 60.000 beträgt die Einkommensteuer 42 Prozent.
Lohnsteuerpflichtige Dienst- und Arbeitnehmer sowie Pensionisten, die pro Jahr insgesamt mehr als 730 Euro aus anderen Einkunftsarten dazuverdienen, sind erklärungs- und steuerpflichtig. Wegen der unterschiedlichen Sachverhaltsvarianten im Zusammenhang mit Photovoltaik (Pachtvertrag, Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag) und weil die steuerliche Situation in jedem Einzelfall unterschiedlich zu beurteilen ist, ist eine persönliche Beratung durch Fachkundige, bezogen auf die Einkommens- und Umsatzsteuer, empfehlenswert.
Ansprechpersonen
Ing. Mag. Harald Posch, harald.posch@lk-stmk.at
Ing. Mag. Simon Gerhardter, simon.gerhardter@lk-stmk.at
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