Umwidmungs-Zuschlag

Eine Landwirtin hat unbebautes Freiland erworben und im Jänner dieses Jahres in Bauland umwidmen lassen. Im Juli verkauft sie dieses Grundstück, womit nun ein sogenannter Umwidmungszuschlag fällig wurde – diese Regelung für den Verkauf von Grundstücken ist nämlich seit 1. Juli dieses Jahres in Kraft. Der Zuschlag beträgt 30 Prozent vom Gewinn, der durch die Umwidmung erzielt wurde. Damit will der Gesetzgeber so genannten atypischen Wertsteigerungen bei Grundstücks-Umwidmungen Rechnung tragen.

Für den Verkauf von Grundstücken sieht das ­Einkommensteuergesetz seit 1. April 2012 eine Immobilienertragsteuer (ImmoESt) vor. Diese beträgt bei Altvermögen, also dem entgeltlichen Erwerb vor dem 31. März 2002, für Freilandgrundstücke 4,2 Prozent vom Verkaufserlös und für Baulandgrundstücke 18 Prozent. Kommt es jedoch innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkauf zu einer Baulandwidmung, erfolgt eine nachträgliche Anhebung von 4,2 auf 18 Prozent. 

Bei Neuvermögen, das heißt beim Kauf ab dem 31. März 2002, beträgt die Immobilienertragsteuer 30 Prozent vom Veräußerungsgewinn. Das ist der Veräußerungserlös abzüglich der Anschaffungskosten. Diese Regelungen bleiben für all jene Grundstücksverkäufe unverändert, bei denen die Umwidmung von Freiland in Bauland bis 31. Dezember 2024 stattgefunden hat.

Seit 1. Juli 2025 gibt es nun einen sogenannten „Umwidmungszuschlag“ für den Verkauf von Grundstücken – gilt nicht für Gebäude! Begründet wird dieser Umwidmungszuschlag vom Gesetzgeber damit, dass es durch die Umwidmung von Grundstücken – vor allem von Freiland zu Bauland – regelmäßig zu atypischen Wertsteigerungen kommt. Diesen wird bei der Besteuerung nun stärker Rechnung getragen. Konkret werden dem Veräußerungsgewinn 30 Prozent zugeschlagen – so wird die Bemessungsgrundlage erhöht. Die Bemessungsgrundlage darf dabei aber nie höher sein als der Verkaufserlös.

Betroffen von dieser Neu-Regelung sind jene Grundstücke, die nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet worden sind und die seit dem 01. Juli 2025 veräußert werden. Für Gebäude gilt diese Regelung allerdings nicht!

Ein Landwirt hat von seinem Großvater im Jahr 2000 unbebautes Freiland geerbt, das sich seit jeher im Familienbesitz befindet. Im Jänner 2025 wird die Fläche in Bauland umgewidmet. Im Juli 2025 verkauft der Landwirt das Grundstück um 300.000 Euro. Der Gewinn beträgt 180.000 Euro. Der Umwidmungszuschlag beträgt 54.000 Euro – 30 Prozent von 180.000 Euro. Der Veräußerungsgewinn samt Zuschlag liegt somit bei 234.000 Euro. Die Immobilien-Ertragssteuer liegt bei 70.200 Euro – 30 Prozent von 234.000 Euro.
Variante: Umwidmung vor 1. Jänner 2025; Immo-Ertragssteuer 54.000 Euro – 30 Prozent von 180.000 Euro

Eine Landwirtin hat 2010 unbebautes Freiland um 10.000 Euro erworben. Im Jänner 2025 wird dieses Freiland in Bauland umgewidmet. Im Juli 2025 verkauft die Landwirtin dieses Grundstück um 80.000 Euro. Der Gewinn beträgt 70.000 Euro – Neuvermögen, Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten, also 80.000 Euro minus 10.000 Euro. Der Umwidmungszuschlag beträgt 30 Prozent von 70.000 Euro – das sind 21.000 Euro. Der Veräußerungsgewinn samt Zuschlag liegt somit bei 91.000 Euro. Die Immobilien-Ertragssteuer liegt bei 24.000 Euro.
Variante: Umwidmung vor dem 1. Jänner 2025; Immo-Ertragsteuer 21.000 Euro – 30 Prozent von 70.000 Euro